부동산 공부 / 전세가율을 분석해보자

오늘 포스팅은 전세가율에 대한 포스팅입니다. 최근 부동산 지표에 대해서 공부를 하고 있는데요. 여러 지표들을 공부하면서 지식을 쌓아가면 필요할 시에 적시 적소에 사용할 수 있을 것입니다. 그럼 시작합니다.

 *포스팅은 [아파트 매도의 기술, 라비에르저]를 참고하여 작성합니다.

 
 

 

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목차 index

 1. 전세가의 역할 
 2. 투자로 본 전세가율은?
 3. 전세가율이 변하는 상황
 4. 공부 후 개인적 의견

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1. 전세가의 역할

집값이 하락하는 과정에서 전세 수요 증가하게 되어 전세 가격이 상승하게 되면 매매가의 하락을 방어하는 역할을 하게 됩니다.

일반적으로 전세가격이 매매가격보다 우위에 있기에, 전세는 매수와 매도 시기를 결정함에 있어 중요한 요소라고 볼 수 있지요.

결국 전세가격/매매가격으로 정의되는 전세 가율은 부동산 투자에 있어 중요한 요소라고 볼 수 있겠습니다.
 

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 2. 투자로  본 전세가율

그렇다면 투자로서 전세가율의 역할을 조금 더 구체적으로 알아보도록 하지요.

먼저 전세가율의 정의는 앞에서 잠깐 이야기 한 바와 같이 같이 전세가율=전세가격/매매가격으로 볼 수 있습니다.

이는 미래 투자가치와 현재 사용가치의 합으로 볼 수 있는 매매 가격과 현재 사용 가치로만 볼 수 있는 전세가격으로 볼 때,
부동산 자산의 가치 = 전세가격/매매가격 =(현재 사용가치)/(현재 사용가치 + 미래 투자가치)
로도 볼 수 있을 것입니다.

아무래도 매매 가격은 거주를 위한 가치에 더하여 주변 호재 등을 통한 값어치의 선반영이 있을 수 있기 때문이지요.

반면 전세 가격의 경우, 세입자들의 현재 거주하는 것이 중요하기에 현재 사용 가치가 가장 중요할 것입니다.

즉 전세가율은 현재와 미래 가치들의 혼합된 지표로서 만약 전세가율이 높은 경우와 낮은 경우를 살펴본다면, 매수하기에는 투자가치가 떨어지는 반면 거주차원에서는 나름 만족도가 높은 아파트에서 전세가율이 높은 모습을 보일 수 있겠지요.

반면 서울/수도권 신축 아파트와 같이 투자가치가 사용가치 대비 월등히 높거나 재건축 아파트와 같이 투자가치가 높아도 사용가치가 월등히 낮은 경우 전세가율이 낮은 모습을 보이는 것이 보편적인 특징이라 볼 수 있겠습니다. 

더불어 갭투자를 하시는 분들에게 전세가율은 매우 중요한 요소 일 것입니다. 아무래도 전세가율이 높을수록 자기의 자본이 적게 들어가기 때문이지요.

결국 전세는 레버리지로 활용하여 좀 더 쉽게(위험성 역시 증가하면서) 자산을 키울 수 있겠지요.

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3. 전세가율이 변하는 상황

매매 가격과 전세 가격의 변화에 따라 전세가율이 변하는데, 책에서 말해주는 전세가율이 상승 혹은 하락하는 일정의 경우의 수를 이야기해 보도록 하겠습니다.

전세가율이 높아지는 이유 

첫째, 매매가가 상승하는 것보다 전세가가 큰 폭으로 상승하여 전세 가격이 매매 가격에 근접하는 경우입니다.
주로 상승기 초반에 나타나는데, 안정회복기에서부터 시작한 전세의 인기로 인해 점차 전세 매물이 소진됨에 따라 전세 가격이 상승하게 되는 것이지요.

둘째, 매매가는 유지되나 전세가가 큰 폭으로 상승하거나 전세가가 약하게 상승하는 경우입니다.
안정회복기의 진행시기에 따라 발생하는데, 아직까지 매수는 다소 꺼려지나 실거주자들의 전세 선호도 증가로 인한 전세 가격 상승으로 인해 전세가율이 높아집니다.
이 시기가 지속되면 매매거래가 없는 상황임에도 전세 가격이 직전 매매 실 거래가격을 넘어서는 전세거래 모습이 목격되는데, 점차 시장의 분위기를 상승으로 이끄는 신호탄이 될 수 있지요. 

셋째, 매매가는 하락하나 전세 가격이 일부 상승하는 경우입니다.
하락기에서는 일반적으로 매매가 하락과 더불어 전세 가격도 동시 하락하는데, 전통적으로 우수한 학군지의 신학기 입학 배정이나 방학 특강과 같은 계절적 수요가 몰리는 시기에는 시장 흐름과 상관없이 전세 가격이 상승하기도 합니다.
또한 신축 아파트에 입주할 때 늘어난 전세물량으로 인해 저렴하게 입주하는 경우 계약 기간이 종료되는 시점에 주변 시세에 맞게 전세 가격이 높아짐에 따라 전세가율이 상승하지요.

넷째, 매매가는 하락함에도 불구하고 전세가가 유지되는 경우입니다.
먼저 재건축 아파트에서 주로 발생하는데요. 재건축 아파트는 부동산 침체기의 영향으로 인해 매매가는 하락하나, 실거주 차원의 전세 가격은 크게 변동세가 발생하지 않기 때문에 전세가율이 높아지곤 합니다.
또한 하락기 후반부에 다다르게 되면 전세시장의 수요 증가로 인해 전세 가격부터 안정화가 시작되어. 매매가의 하락을 저지하는 역할을 수행하며 전세가율 상승에 기여한다.

다섯째, 매매가격이 하락하는 폭 대비 전세가격은 일부하락하거나, 전세가가 큰 폭으로 상승하는 경입니다.
하락기 후반부가 되면 매매가는 하락하는데 전세 선호로 전세가격에 먼저 안정화되어 매매가와 전세가의 차이가 줄어들면서 전세가율이 높아지게 됩니다.
또한, 아파트가 주는 개별적 요인에 따라 전세 하락세가 둔화되는 경우 전세가율이 상승하지요.
반면 전세가가 큰 폭으로 상승하는 경우도 존재하지만, 하락기에서 쉽게 발생하지 않지요.
현실적으로 매매가가 전세가보다 큰 폭으로 하락한다면, 깡통전세와 같은 상황이 벌어지면서 전세가율이 높아지게 됩니다.
 
 

전세가율이 낮아지는 이유 

첫째 상승기 중기 이후부터 폭등기까지 이어지는 지속적인 매매가 상승대비, 전세가가 같은 비율로 상승하지 못하거나 더 이상 상승을 멈춘 경우 발생합니다.
부동산 시장이 추가로 상승할 수 있는 에너지가 점점 약해지는 모습으로, 매매가 추이에 따라 시장의 사이클 변화가 진행될 수 있는 시기에 주로 나곤 합니다.

둘째, 매매가가 상승함에도 전세가가 큰 폭 혹은 일부 하락하는 경우입니다.
대규모 입주 물량에 따른 전세가 하락에 의해 주로 발생하는데 신도시나 신도시 인근 지역에서 쉽게 볼 수 있지요. 

셋째, 매매가격은 유지되지만 전세 가격이 다소 하락하거나 대규모 하락하는 경우입니다.
부동산 침체기가 찾아온 후 매매 가격 상승은 멈추고 전세 가격이 먼저 하락하는 경우의 모습으로 하락기의 전초 증상으로 볼 수 있습니다.
또한 기존에 높은 가격으로 계약했으나 시장 흐름의 변화와 함께 재계약 시점에서 시장 분위기에 따라 전세 가격이 하락하는 경우에 벌어지게 되지요.
이미 높은 가격에 전세를 얻은 이후, 점차 조정기를 맞이하면서 전세 가격이 하락하는 것입니다.
또한, 전세 가격이 큰 폭으로 하락하는 경우도 발생하는데, 부동산 시장은 안정되어 있으나 신축 공급 물량으로 인한 입주 폭탄이 발생하는 경우에 주로 볼 수 있습니다. 

넷째, 하락기에서 매매 가격보다 전세 가격이 더 큰 폭으로 하락하는 경우입니다.
하락 분위기에서 대규모 입주물량에 따른 전세가격 하락이나 아파트 개별 매물 특성이 반영되는 상황에서 주로 발생하곤 하지요.

위 외에도 전세가율의 변화는 다양한 이유가 있을 것입니다. 단순 사이클의 변화 혹은 지역에서의 변화 또한 전세가율의 변화를 촉발할 수 있겠지요.

전세가율의 변동은 아무래도 시장 흐름 파악이 중요하기 때문에 수요공급이나 개별적 특성인지에 대해 적절히 대응하면서 상황을 파악해야 할 듯합니다.
 

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 4. 개인적 의견

 
전세가율에 대해서 공부하면서 일전에 포스팅한 전세레버리지와 플로트 포스팅이 생각나더군요.
투자자에게 다른 이의 대출을 이용해하는 전세라는 제도를 통해서 자산을 축적하는, 일종의 레버리지 자산 증식 전략인데요.

전세가율은 아무래도 전세를 끼고 투자하는 이들에게 많은 도움이 되겠다는 생각이 듭니다. 물론 우리나라 부동산 시장이 1 주택자에게 세금 등 다방면에서 유리한 것이 사실이지만, 때로는 2 주택 혹은 3 주택으로 투자를 진행하는 경우도 있을 수 있겠지요. 

전세가율은 그런 상황에서 많은 도움이 될 듯합니다. 공부하는 우리 역시 전세가율에 대하 인지하고 현 시장의 흐름을 파악하면서 투자에 임해야겠다는 생각이 들더군요.
 
가을입니다. 건강합시다.