부동산 공부 / 미분양을 분석해 보자

안녕하세요 오늘은 그간 공부했던 부동산 관련 지표 중 미분양 지표에 대한 내용입니다. 일반적으로 미분양이라 하면 경기가 안 좋은, 특히 부동산 시장에서 안좋은 신호의 대명사로 볼 수 있는데요. 오늘 한번 미분양에 대해서 공부하도록 하겠습니다. 그럼 시작합니다.

* 포스팅은 [아파트 매도의 기술, 라비에르저]를 참고하여 작성합니다. 
 

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목차 index

 1. 미분양은 왜 발생하는 것일까?
 2. 미분양을 분석해 보자
 3. 미분양 분석 적용 방법
 4. 개인적 의견

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1. 미분양은 왜 발생하는 것일까?

미분양의 발생요인은 다양합니다. 지역의 일자리 등 경제적인 상황과 과도한 공급 혹은 사이클의 변화 시기와 맞물려 있을 수도 있지요. 그럼에도 한 가지를 꼽자면 매수자들이 분양을 받은후 이익이 없을 것으로 생각해볼 수 있습니다. 즉 마이너스 프리미엄에 대한 걱정이 가장 큰 원인이겠지요.

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2. 미분양을 좀더 분석해 보자

책에서 이야기하는 미분양에 대한 이유에 대해 간단히 남겨봅니다. 미분양의 원인을 심도 있게 고민하는 것보다는 '이런 게 있구나'하는 정도로 알면 좋은 공부가 될 듯합니다.

 - 사이클 변화로 인한 미분양 : 간단히 구매심리 이탈로 인해 발생하는 미분양이다. 하락장의 조짐이 보이는 상황에서 발생하는 미분양은 수요 공급으로 설명할 수 없는 일이 발생된다. 서울 수도권 아파트에도 미분양이 발생할 수 있으며, 서울 불패/입지 깡패라는 환상이 깨지기 시작하면, 전국 단위로 미분양 분위기가 확산되며 본격적인 하라장으로  진입을 알리를 기폭제가 되는 것이다.

 - 초과 공급으로 인한 미분양 : 수요대비 과도한 공급으로 인해 발생하는 미분양이다. 우리나라에서 실질적으로 청약에 참여할 수 있는 사람은 제한되어 있다. 그래서 무래서 부주택자는 한 번의 기회를 최대한 효과적으로 사용하려 하는데, 관심 지역에 과도한 공급이 이워진다면 사람들은 시세 차익이 많이 발생할 수 있는 아파트에 청약 신청을 하게 될 것이다. 따라서 가장 좋은 아파트는 청약 신청이 몰리고 선택받지 못한 아파트는 미분양이 발생할 수 있다. 단, 수급의 불일치로 발생하는 요인은 전국단위보다는 지역별 개별 특성에 따라 다르게 발생하기 때문에 해당지역의 수요 공급 상황을 별도로 판단할 필요가 있다.

 - 고분양가로 인한 미분양 : 아파트 가격이 상승하는 시기에는 분양가도 지속적으로 상승한다. 지방 지역까지 청약이 완판되는 상황이 되면 건설사는 분양가를 계속 올린다. 결국 어느 순간이 되면 무주택자는 자금이 부족하기에 구매 여력이 줄어들게 된다. 그리고 자금을 감당할 수 있는 사람이 부족하여 미분양으로 이어진다.

- 평형별 불균형에 따른 미분양 : 사람들이 살아가기 좋은 평형이 있는데, 일부 평형을 과도하게 공급하거나 시기와 관계없이 특정 평형을 대량 공급한다면 미분양이 발생할 수 있다.

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3. 미분양을 투자에 활용하기

투자에서 가장 중요한 것은 싸게 사서 비싸게 파는 것 이겠지요. 물론 모든 자산의 현 상황을 정확하게 맞추는 것은 불가능하지만, 미분양을 투자의 요소로서 바라보면 미분양이 많이 발생하는 것은 사람 들의 수요가 많지 않은 것, 가격이 많이 빠진 상황인 가능성이 크다는  것이지요.
 
즉 사람들의 미분양의 발생 원인이 경제 및 지역의 거품이 빠져서 그런 것인지 혹은 일시적, 부동산 사이클 상황에 따라 발생한 것인지를 구분하는 능력이 필요하겠지요.

전국 미분양 아파트 수가 증가하는 상황은 부동산 경기의 하락으로 항하는 것으로 바라볼 수 있겠으며, 미분양 수가 감소하는 경우는 부동산 상황이 긍정적인 부분으로 볼 수 있겠지요.
 

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부동산 미분양 확인하는 방법은 여러 가지가 있겠지만 간단한 한 가지를 이야기하면
 
- 부동산 지인 -> 지인빅데이터 -> 미분양 -> 전체 혹은 개별 지역

앞서 이야기한 바와 같이 전국 미분양의 상황은 부동산 시장에 대한 사람들의 수요와 심리를 엿볼 수 있기에 부동산 시장의 흐름이 어떤 방향으로 흘러갈지 느낄 수  있을 것입니다.  

다만, 전국적으로 발생하는 미분양 추세와는 유사하게 흘러가지만 각 지역의 흐름이 지역 상황에 따라 개별적으로 움직이기 때문에 전국 흐름과 반드시 일치하지 않는다는 사실은 염두해야겠지요.

투자한 부동산이 전국 사이클과 함께 하락으로 이어진다면 꽤 오랜 시간 어려움을 겪어야 될 수도 있습니다. 결국 전국 미분양과 지역 미분양을 함께 보면서 상황을 판단하는 것이 필요합니다.

특히나 미분양 중 준공 후 미분양, 흔히들 악성미분양이라 불리는  미분양이 있습니다. 이는 현재  해당  지역의 부동산 분위기가 좋지 않다는 사실을 보여주는 대표적인 지표인데요.

과거 사례에서도 하락장에서의 주공 후 미분양이 크게 늘어난 것을 알 수 있으니 악성미분양 움직임을 확인하는 것이 필요할 것입니다.
 

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4. 투자에 대한 개인적 의견

미분양은 분명 투자를 함에 있어서 중요한 판단 혹은 참고 요인일 것입니다. 또한 준공 후 미분양은 증가나 감소를 통해 해당 지역의 부동산 상황과 분위기를 보여주는 것 또한 동의하고요.

하지만(하락장이라 할 때) 미분양의 증가하는 상황에서의 사람들이 분위기와 미분양이 언제까지 어느 정도만큼 증가할지 모르는 상황에서 투자 시기를 판단하는 것은 어렵지 않을까 생각합니다.
 
그럼에도 미분양이 주는, 특히 준공 후 미분양이 주는 의미가 있는 만큼 이러한 요인을 가지고 부동산 시장은 좋다 안 좋다에 대한 판단을 하고, 투자를 하는 것이 좋은 선택일 듯합니다.

가을입니다. 건강합시다.