부동산 공부 / 거래량 분석은 왜 필요할까?

일전에 매수우위 지수를 공부해봤습니다. 그 외에 여러가지 부동산 투자를 위해서는 공부할 내용들이 많이 있는데요. 오늘은 거래량입니다. 최근 한동안 거래량이 급속도로 늘어나서 정부에서 가계 대출을 억제하려 하는데, 부동산에서 거래량은 어떤 의미 일까요? 시작합니다.

 *포스팅은  [아파트 매도의 기술, 라비에르저]를 참고하여 공부하고 작성했습니다.
 

 

---

---

목차 index  

 1. 부동산에서 거래량은 무슨 의미일까?
 2. 하락장에서 거래량 변화요인들
 3. 상승장에서 거래량 변화 요인들
 4. 거래량 파악 방법 및 개인적 의견

---

---

반응형

 

---

 

1. 부동산에서 거래량은 무슨 의미일까?

지난번 알아보았던 매수우위지수와 더불어 사람들의 심리를 반영되는것이 바로 거래량입니다. 후행지표로 공부했던 매수 우위지수와는 달리 거래량은 선행지표로 부동산 경기가 어떻게 움직이는지 판단할 수 있는 지표로 볼 수 있겠습니다. 즉, 두가지 지표를 비교하면서 현 시장에 대한 부분을 확인하는것이 필요하겠지요.

부동산 거래량의 의미를 알아보면 일정기간동안 거래된 부동산 거래건수라고 볼 수 있을겁니다.
그런데 거래량이란것이 매수를 하는 사람과 매도를 하는 사람간의 계약에의해 생성된 것이기에 상호간의 부동산에 대한 관심도를 볼 수 있겠지요. 더불어 거래량은 부동산 사이클 변화 예측을 확인 할 수 있는 인자로 여겨지곤 합니다.

또한 거래량은 부동산의 사이클 변화를 예측할 수 있는 지표로도 활용될 수 있다고 하는데요. 사이클이 한 방향으로 지속하다 보면 어느 순간 거래량의 분위기가 변화하는 시기가 오게 되고 상승장이든, 하락장이든 한방향으로 이어지는 흐름에서 거래량이 변동이 있다면  문엇인가 새로운 사이클의 변화 신호로 인식될 수 있다는 것은 참고사항으로 알고 있어야 되겠습니다.
 
 

---

2. 하락장에서 거래량 변화 요인들

 -  거래량 증가 요인 

  1. 높은 투자 수익을 현금화시키는 과정에서 거래량이 증가하는 경우 : 부동산 가격이 하락하면서 그간 얻은 수익을 실현하기 위한 매도자의 선택과 급매를 건지기 위한 매수자의 선택이 맞아 떨어지면서 발생하는 경우라고 보면 됩니다.
매도자는 급격히 상승하여 얻은 수익분 일부라도 확보하겠다는 생각과 하락에 대한 공포가 어우러지면서 급매를 선택한다. 사람들이 선호하는 신축 아파트에 급매가 발생하고 거래량이 폭발적으로 증가한다면 본격적인 하락의 서막을 알리는 신호탄이 될 수 있다 하니 참고하면 좋을 듯 싶습니다.
  2. 가격이 바닥이라는 분위기로 인해 상승장에 대비한 기대 매수의 영향 : 상승으로 전환하기 이전, 충분히 가격이 떨어졌다 판단되어 일부 반등이 시작되는 순간 거래량이 증가할 수 있습니다.
 

-  거래량 감소 요인

  1. 여전히 높은 가격이라고 인식되어 매수할 마음이 없는 경우 : 당연한 이야기이지만, 너무나 비싼 가격이라 생각이 들면 매수를 하지 않게 되어 거래량이 줄어들게 됩니다. 
   2. 거래할 물건이 없는 경우 : 특정 가격의 매물들이 소진된 상황에서 사람들이 모두 거래가 오나료되어 매물이 없는 경우, 거래량이 감소할 수 있습니다. 그리고 하락장에서의 경우, 집주인들은 보유를 선택하는 상황이 발생되어 거래가 되지 않는 경우이지요.
 
 

---

3. 상승장에서 거래량 변화 요인들

- 거래량 증가 요인

상승장에 진입하게 되면 일시적으로 거래량이 증가하는 경우입니다. 매수자의 아파트 가격 상승에 대한 기대와 매도자의 차익 실현이 만나서 결정되는 상황으로 볼 수 있겠는데요. 이는 지난 상승장에서도 많이 경험을 했을 텐데, 계속적인 거래의 증가로 인해 상승에 상승을 이끄는 효과를 가지고 있더군요.

 - 거래량 감소 요인

  1. 상승기에도 많은 사람들이 매수를 하여 더 이상의 여유 자금이 없는 경우, 거래량이 감소할 수 있는데요. 이는 폭등기 막바지 무렵에 볼 수 있습니다. 이 시기에는 매도를 원하는 이들의 높은 호가와 매수를 원하는 이들의 희망가격 간의 간극차가 커짐에 따라 거래를 할 원동력을 잃는다고 볼 수 있겠지요. 그래서 결과적으로 하락장으로 이끌 수 있는 계기가 될 수 있습니다.
  2. 세계적 분위기, 정부정책, 기준금리 변화 및 투자 심리라 복잡하게 연계되어 발생할 수 있습니다. 외적 요인으로 볼 수 있는데 이로 인해 일시적으로 부동산 경기에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 일시적일 수 있지만 한가지의 외적 요인으로 인해 국내 금리 변화 등 국내 요인과 결합이 된다면 사이클의 변화가 발생할 수도 있다고 하니 국제 정세 동향에도 예의 주시할 필요가 있어 보입니다.
 
 

---

4. 거래량 파악 방법 및 개인적 의견

- 부동산 지인 -> 지인 빅데이터 -> 거래량 -> 전체 혹은 개별 지역 선택
 
공부를 하면서 배운 것은 같은 거래량이라도 상황에 따라 의미가 다를 수 있다는 것입니다. 즉, 거래량의 의미를 정확히 파악하기 위해서는 현재 상황의 사이클과 지역별 아파트의 겨래량을 확인함이 필요하겠지요. 더불어 이전에 포스팅한 매수우위지수도 확인이 필요하다 볼 수 있습니다.
 
부동산 시장의 현재 상황을 예측 할 수는 없겠지요. 다만, 우리가 알 수 있는 지표를 가지고 공부하고 판단한다면 위험성을 줄일 수 있지 않을까 생각합니다. 모든 사람들이 부동산을 선택할 시기는 다를 수 있습니다. 그럼에도 만약 부동산 실거주 혹은 투자를 원하는 분들은 공부가 필요한 시간이 분명 필요할 것이라 생각이 드는군요.
 
가을입니다. 건강합시다.