국세청 홈페이지에서 공부하는 부동산 세금 (2) / 부동산 재산세

부동산 세금 1편, 취득세 이후 두 번째 포스팅입니다. 오늘은 부동산 재산세입니다. 부동산의 경우, 보유하는 기간 중 재산세와 종합부동산세를 납부하게 되는데요. 오늘은 부동산 재산세를 공부합니다. 그럼 시작할게요.
 
 

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목차 index

  1. 부동산 재산세, 얼마나 나오나? (간단 계산 방법 및 예시)
  2. 누가 납부하는가?(납부 대상, 언제 부동산 사람이 세금을 내는가)
  3. 그래서 얼마를 내야 할까? 재산세 계산 과정 알아보기
  4. 세금 낼때 제일 궁금한 점, 감면될 수는 없을까?

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1. 부동산 재산세, 얼마나 나오나? / 간단 계산 방법 및 예시

부동산 재산세 계산 방법을 공식?으로 한번 간단히 보겠습니다. 
 -> 부동산 재산세액 = 과세표준 x 세율 - 세부담상한 초과세액 + 재산세도시지역분

세부적인 사항은 아래에 계속적으로 알아볼텐데요. 재산세를 공부하면서 생각보다 많은 품이 들었네요. 부동산 관련 세금은 복잡하고, 개정도 많이 된다고 하니 과연 그 말이 맞는 듯합니다. 지속적인 공부가 필요할 듯하더군요.
그렇다면 간단한 예시를 통해서 부동산 재산세가 얼마나 나오는지 알아보도록 하겠습니다.

구분	계산 과정	예시
공시가격	개별 주택 공시가격	10억원
공정시장 가액 비율	60%	60%
과세 표준	공시가격 x 가액 비율	6억원
세율	과세 표준 구간별 확인	0.4%
산출세액	과세표준 x 세율	1,770,000원
세부당상한 초과세액	직전연도 주택 재산세액 x 세부담 상한 초과 금액	없음으로 간주
납부할 세액	주택 재산세액	1,770,000원
재산세 도시지역분	주택 재산세 과세 표준 x 0.14%	840,000원
총 납부 세액	주택재산세액 + 재산세 도시지역분	2,610,000원

 
위의 표를 통해서 재산세 계산 과정을 순차적으로 정리해 봤습니다. 10억 원의 주택 재산세는 간단하게 2백6십만 원 정도 나오는군요. 그럼 이제 재산세 관련하여 자세하게 알아보도록 할게요.
 
 

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2. 누가 납부해야 되는 것일까?

주택을 보유하고 있다면 재산세를 납부해야 합니다. 재산세는 토지, 건축물, 주택 등에 부과되는데 이 중 주택에 대하여 부과되는 재산세를 '주택 재산세'라고 하며, 오늘은 이를 중점적으로 공부하도록 하겠습니다.

주택 재산세는 주택 보유 기간과 상관없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있으면 부과됩니다. 주택 소유 여부는 취득시기 판단에 좌우되며, 취득의 시기인 잔금지급일, 등기 접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 소유자가 판단됩니다. 

주택의 범주는 단독 주택과 공동주택으로 나뉠 수 있으며, 단독주택은 단독주택, 다가구주택, 다중주택으로 나뉘며, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 나뉘게 되니, 이들을 소유하고 계신 분들은 과세 대상이 된다고 볼 수 있겠지요.
 

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3. 그래서 얼마를 내야 하는 것일까? 재산세 계산하기

먼저 위의 재산세 계산 공식을 가져오겠습니다.
부동산 재산세액 = 과세표준 x 세율 - 세부담 상한 초과세액 + 재산세도시지역분
 

1) 재산세 과세표준 = 주택의 시가표준액 x 공정시장가 비율

 * 주택 시가표준액 : 매년 4월 30일까지 공시되는 가액이며, 단독주택은 개별 주택가격이, 공동주택은 공동주택가격이 공시됨. 공시된 가액이 없는 경우, 지방자치단체장이 산정한 가액을 활용
 * 주택 재산세 공정시장가액비율 : 60%
     단, '22년 1세대 1 주택자 공정시장가액비율 45% 적용, '23년 1세대 1주택자 공정시장가액비율 45% 이하적용(공시가격 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%)
 

2) 재산세율

  주택에 대산 재신세 세율은 4단계 누진세율 적용되며, 1세대 1 주택자가 보유한 공시가격 9억 이하 주택은 특례 세율 적용됩니다. 아래 표를 통해서 확인을 해보도록 하지요.

   * 누진세율 : 과세 대상의 수량이나 가격이 증가함에 따라 점차 증가하도록 정한 세율

과표	표준세율 (공시9억초과, 다주택자, 법인)	특례 세율 (공시 9억이하 1주택자)
0.6억원 이하 (공시 1억원)	0.1%	0.05%
0.6억원 ~ 1.5억원 이하 (공시 1~2.5억원)	6만원 + 0.6억원 초과분의 0.15%	3만원 +0.6억원 초과분의 0.1%
1.5억원 ~ 3억원 이하 (공시2.5~5억원)	19.5만원 + 1.5억원 초과분의 0.25%	12만원 + 1.5억원 초과분의 0.2%
3억원 ~ 5.4억원 이하 (공시 5~9억원)	57만원 + 3억원 초과분의 0.4%	42만원 + 3억원 초과분츼 0.35%
5.4억원 초과 (공시 9억원)		미적용

 
위의 표에서의 표준세율과 특례 세율의 차이를 구분하기 위한 1세대 판단 범위를 확인해야 할 듯합니다.
 -> 1세대의 범위 : 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인 제외)

    * 1세대 포함 : 배우자, 미혼인 만 19세 미만자, 부모(주택 소유자가 미혼이고 만 19세 미만인 경우)
    * 1세대에서 제외 : 동거봉양 목적 합가한 경우(만 65세 이상 직계존속, 만 19세 이상 혹은 혼인한 자녀), 취학 또는 근무상의 형편등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우
 

3) 재산세 계산 방법 

'24년부터 공시가격 급등 관리를 위한 '과표상한제도'를 시행합니다. 과세표준이 매년 설정된 '과세표준상한액'보다 크지 않도록 운영하며, 아래 산출세액 중 비교하여 적은 세액이 최종 납부할 세액이 되며, '세부담상한제도'는 '29년 폐지되어 그 후에는 적용되지 않을 것입니다. 물론 변동 가능할 수도 있지만요. 현재까지는 그렇습니다.

기존	과세표준(공시가격 x 공정시장가액비율) x 세율 = 산출세액 (1)	= 납부세액 (1), (2) 중 작은 값
	전녀도 납수 세액 x 세부담상한율(105%~130%) = 세부담상한 적용세액 (2)

변경	과세표준(해당연도 과세표준, 과세표준 상한액 중 작은 값) x 세율 = 산추세액  (3)	= 납수세액 (3), (4) 중 작은 값
	전년도 납부세액 x 세부담상한율(105%~130%) (4)

 
 

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3. 재산세, 감면될 수 있을까?

1) 임대주택에 대한 재산세 감면 : 주택 임대 시, 임대사업자 등록을 하면 주택 재산세를 감면받을 수 있다. 임대 이무기간, 전용면적, 주택유형에 따라 적용되는 감면율은 다르다. 
2) 전세사기 피해자 지원을 위한 감면 : 전세사기 피해자가 전세사기 피해 주택을 소유하는 경우, 2026년 12월 31일까지 3년간 재산세의 50%(전용면적 60m2 이하) 또는 25%(전용면적 60m2 초과)를 경감함
 
 
이상으로 주택 재산세에 대해서 알아봤습니다. 사실, 세금에 대해 자세히 아는 것보다는 이런 방식으로 산출이 되는 것을 알면 될 듯합니다. 그럼에도 세부적인 사항을 한 번이라도 공부한 것과 아닌 것은 차이가 있는 것이 느껴지더군요. 
 
여름입니다. 건강합시다.