부동산 공부 / 서울 부동산 변곡점은 왔는가

오늘 부동산 공부는 서울 아파트의 추세와 관련된 내용입니다. 부동산을 투자로서 매매하시는 분들은 싸게 사서 비싸게 파는 게 가장 좋겠지요. 그러기 위해서는 부동산에 대한 공부와 적절한 예측이 필요할 것입니다. 이번 포스팅은 그에 대해 공부합니다.

*부동산 변곡점이 왔다.(삼토시 저) 책을 참고하고 개인적인 생각을 토대로 포스팅을 작성합니다.
 

---

---

목차 index

1. 서울 부동산은 변곡점을 맞이했을까?
  - 주택구입부담지수, 전세가율을 통한 서울의 부동산 상황
2. 변곡점이라면, 서울 재진입을 위해 준비해야 할 것은 무엇일까?
3. 책을 통해 공부하면서 생각한, 서울 부동산은 변곡점인 상황인 것일까에 대한 고민
4. 중장기적인 미래 입지

---

---

반응형

 
1. 서울 부동산은 변곡점일까

부동산 가격의 변곡점을 판단하기 위해서는 자산의 현 가치가 장기적으로 봤을 때, 우상향이던 우하향이던 순간적인 움직임을 인식해야 할 것입니다.

그렇다면 서울 부동산이 변곡점에 있다고 봤을 때, 중장기적인 하락 요인은 무엇일까?라는 질문에 답은 '최고점에 다다른 버블의 붕괴'라고 볼 수 있다 책은 이야기합니다.

1999년부터 20009년까지 무려 10여 년간 상승을 지속한 서울 부동산이 최고점에 다다른 버블로 상승의 임계치에 달한 순간을 예로 들더군요. 결국 아무리 수요가 많다고 하더라고 끝없이 치솟는 가격에 언제까지나 수요가 따라붙을 수는 없지 않을까 싶습니다
 
그렇다면 부동산의 버블을 알려주는 지표는 무엇일까요. 주된 지표를 알게 되면 현 서울 부동산의 상황을 좀 더 면밀히 파악할 수 있지 않을까 싶습니다.

첫 번째 지표는 '주택구입부담지수'입니다. 한국주택금융공사 주택금융연구원에서 산출하는 지수로, 중위소득가구가 표준대출을 받아 중위가격 주택을 구입할 때의 상황부담을 나타내지요. '지수 100'은 주택담부대출 원리금 상환으로 가구 소득의 25%를 쓴다는 의미인 것입니다.  참고로 주택구입부담지수가 164 내외(소득의 41%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는)를 기록했던 과거 두 차례 모두 서울 부동산이 단기든 중장기든 조정장에 빠진 이력이 있음은 알 필요가 있을 것입니다
 
두 번째로는 '전세가율'입니다. 수식으로 표현하자면 전세가를 매매가로 나눈 것이지요. 전세가를 주택의 사용가치로 이해한다면, 매매가는 주택의 사용가치와 주택의 투자가치의 합으로 볼 수 있을 것입니다. 그리고 전세가와 매매가의 차가 커진다는 것은 주택의 사용가치보다 투자가치가 더욱 크게 반영된다는 뜻이므로 매매가의 버블이 심화된다 판단할 수 있을 것이지요.
 
책에서는 현재 서울 부동산의 상황을 위 두 가지 지표를 통해서 알아보았지만, 책 출간일(2022년)과 비교하여 현 포스팅 시점은 어느 정도 시간이 지났으므로, 부동산 공부(부동산 버블)와 관련해서는 현재의 상황에 맞게 확인하고 알아갈 필요가 있을 것이라 생각이 드는군요.
 
 
또한, 번외로 책은 2026년과 2027년 하방압력이 커질 것으로 생각하고 있습니다. 그 이유는 첫째, 3기 신도시의 입주입니다. 과거의 사례(1,2기 신도시)를 통해 확인해 보면, 신도시가 입주할 때 수도권 부동산이 상당히 상승해 매매가와 전세가의 괴리가 상당히 커지게 됩니다.
그래서 전세가 대비 매매가의 버블이 최고조에 시점이며, 이때 신도시의 입주는 서울 무주택자들에게 다양한 선택지를 제공함으로써 서울 전세 수요의 이탈을 불러와 전세가에 타격을 주게 된다는 이야기이지요. 
둘째, 서울 아파트 입주 물량입니다. 2021년의 역대급인 인허가(약 5만3천호)로 인해서 서울의 입주물량과 3기 신도시의 입주가 맞물려 파급력이 커질 것을 예상하고 있습니다.(일반적으로 사업시행인가로부터 입주까지 5~7년 보고 있더군요)
 
 
 

---

 
2.  변곡점이라면, 서울 재진입을 위해 준비해야 할 것은 무엇일까 

서울 재진입을 위한(적절한 가격에 사기 위한) 방법은 위의 버블을 확인한 두 가지 지표를 이번에도 적용해야 하겠지요. 

먼저 주택구입부담지수입니다. 서울의 주택구입부담지수의 중장기적 평균은 132.5입니다.(2004년부터 2022년2분기까지) 그리고 지수의 최저점은 86.5(2015년 1분기)였습니다.
즉, 주택구입부담지수가 86.5와 132.5 사이라면 매수를 고려해 볼 만한 시점으로 볼 수 있지 않을까 생각할 수 있습니다.  다만, 대규모 공급이 기다리고 있다 한다면 매수에 대한 고민은 한번 더 필요하겠지요.

  - 2024년 1분기 현재의 서울의 주택구입부담지수는 151이군요.

 
 
두 번째 항목인 전세가율입니다. 서울 아파트 최저 전세가율은 38.2%(2009년 1월)이었으며 최고점은 75.1%(2016년 6월)이었습니다. 매매가의 하락이 상승으로 전환되는 시점의 전세가율은 60%(2013년 10월)로 40%아래로 떨어졌던 전세가율이 오른 뒤에, 매매가도 상승으로 전환되었던 것이지요. 매매가의 중장기 하락 전환 시그널인 전세가율 50%, 매매가 상승 전환 시그널 60%으로 생각하고 참고하면 좋을 듯합니다. 

 - 2024년 5월, 서울 전세가율은 58.8%이군요. 
 

---

3. 공부하며 들었던 개인적인 생각

서울 부동산에 대해서 관심을 갖으며 공부하는 과정에서 최근 서울 부동산 가격이 상승하는 기사가 많이 나왔네요.
- 서울 아파트값 일냈다. 70개월 만에 가장 컸다. <https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202407180139&t=NN> 

자산의 변동을 예측하는 것은 분명 어려운 일이지만, 최근 부동산 상승에 대해, '책은 맞췄는가 아닌가'에 대해 먼저 시선이 가는 것은 사실입니다.
엄밀히 이야기하면 책은 현재 부동산 상황에 대해서 정확히 맞추고 있다고 이야기하기는 어려울 듯싶습니다. 그럼에도 책의 내용을 토대로 공부하고 포스팅 한 이유는, 부동산 자체가 지엽적으로 맞추는(점괘도 아니고) 것은 불가능할 것으로 생각이 되며, 책이 이야기하는 주택구입부담지수 및 전세가율 등의 사항은 분명 우리가 부동산 매수의 영향을 알려주는 사항이기에 분명 참고하고 고민을 해야 할 부분이라 생각이 들더군요.
결과적으로 중장기적인 사항에 대해서 쉬이 예측하기보다, 좀 더 면밀히 지켜보고 의심에 의심을 통해서 공부하는 것이 필요하지 않을까 싶습니다. 

분명 주택 구입을 위한 부담이 상대적으로 많이 큰 것도 사실이고, 전세가율 역시 공부한 바에 못 미치는 것 또한 사실입니다.  그럼에도 지금의 상황을 예의주시하고 책을 통해서 공부한 내용의 적용이 필요하다는 것을 느낍니다. 책의 내용이 상당히 이해가 되는 것이기 때문이었던 듯하네요.
 

---

4. 중장기적 미래 입지

책은 부동산의 예측뿐 아니라 부동산 입지에 대해서도 이야기를 하고 있습니다. 생각해 볼 만한 내용이며, 부동산을 투자할 때 참고가 될 만한 내용이기에 기록을 남깁니다.
 
 1) 피할 수 없는 고령화 시대 : 역세권과 비역세권의 차이의 심화, 대형 병원 근처 입지의 강화, 평지에 자리한 단지의 인기 상승
 2) 중요해지는 직주근접 : 지금도 인기 있지만, 앞으로는 직주근접 입지가 더 인기 있을 것임
 3) 슬세권 부각 : 백화점 등과 같은 주요 인프라 근처 입지의 강화
 4) 진화하는 신축 대단지 : 신축의 커뮤니티 등의 진화로 신축 아파트의 선호