국세청 홈페이지에서 공부하는 부동산 세금 (1) / 부동산 취득세

재테크를 공부함에 있어서 빼놓을 수 없는 것이 바로 '세금'일 것입니다. 포스팅은 부동산 세금과 관련하여 포스팅을 합니다. 국세청 홈페이지의 자료를 토대로 정리 작성합니다. 그럼 시작할게요.

 

 

 

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목차 index

1. 주택 취득세란 무엇인가?

    *아래 내용부터는 기본적으로 취득세를 주택 취득세로 이야기합니다.

2. 취득세는 누가 내는 것일까? : 납부대상
3. 그렇다면 얼마나 내는 것인가? : 취득 과세표준 및 세율
4. 어느 상황에는 더 낼까? : 취득세 중과
5. 취득세, 덜 내고 싶다 : 취득세 감면
6. 취득시 기타 발생 세금 

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1. 주택 취득세란 무엇일까

간단하게 설명하면 주택을 취득하게 되면 세금을 내야된니다. 그것이 취득세라고 부르지요. 취득이란 일반적인 형태의 매매 취득 뿐 아니라 교환, 상속, 증여 등 모든 취득을 이야기합니다. 또한, 관계 법령에 따라 등기, 등록 등을 하지 않더라도 사실상 취득하는 모든 형태의 주택 취득에 대해 세금이 과세됩니다.

그래서 부과되는 세금이 얼마일까요?
취득세액=과세표준×세율로 나태 낼 수 있습니다.
그럼 취득세에 대해서 알아 보도록하죠.

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2. 누가 내고 납부하는 기준은 무엇일까?

주택은 부동산 중 건축물과 그 토지에 해당하므로 그에 대한 취득을 할 경우, 취득세 부과 대상자가 됩니다. 그렇다면 납부 여부를 판단하는  취득일자는 어떻게 판별하는 것일까요?

  (1) 유상거래 취득 : 잔금 지급일이 취득일입니다.
  (2) 무상승계 취득 : 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우, 상송 또는 유증의 개시일)에 취득한 것으로봅니다.
  (3) 신축 취득 : 건물의 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 가장 빠른 날을 취득일로 봅니다.

 

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3. 얼마나 내는 것일까?

  (1) 과세 표준 : 취득세의 과세 표준은 취득 당시의 가액으로 합니다.
  (2) 세율

     a. 유상취득에 대한 취득세율 : 주택을 유상(매매) 취득하는 경우, 2019년까지 과세표준 금액별로 1%, 2%, 3% 단일 세율이 적용 되었으나, 2020년부터 6억원~9억원 구간 세율이 기존 2%에서 1%~3%(0.01%단위)로 세분화 되었고, 1세대 4주택 이상인 경우, 4%의 세율이 적용되는 등 취득세 세율이 개편됨(그래프 넣기)
      b. 기타 취득에 대한 세율 : 원시취득(신축 등, 2.8%), 상속 취득(2.8%), 증여 취득(3.5%)
        * 상속으로 인한 1가구 1주택에 대한 취득세 특계 : 무주택자가 주택을 상속받은 경우, 취득세는 2.8%가 아닌 0.8%를 적용받는다. 
  (3) 취득세 계산 방법 : 포스팅 서두에 얘기한 바와 같이, 다른 세금과 마찬가지로 과세표준에 세율을 곱해서 세액을 산출합니다
       a. 과세표준 x 세율 = 취득세액
 

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4. 어느 상황에서 더 낼까? 

  (1) 다주택자의 유상 취득 중과 : 1주택을 소유하고 있는 1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2주택이 되는 경우, 8% 세율이 적용됩니다. 일시적 2주택이 되는 경우 1주택 세율이 적용 되구요.

1세대 3주택에 해당하는 주택으로 비조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 8% 세율 적용이 됩니다. 
또한, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 비조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 12%세율 적용되지요.

구분	1주택	2 주택	3 주택	4 주택
조정대상지역	1~3%	8%(일시적 2주택 제외)	12%	12%
비 조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

 
  (2) 중과 제외 주택 : 일정 요건에 해당하는 주택은 중과대상에서 제외한다. 중과제외 주택은 1~3%의 표준 세율로 과세되고, 요건을 충족하는 경우에는 다른 주택 취득시 소유주택 수에서도 제외돔
   a. 1억원 이하 주택
   b. 주택건설을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택
   c. 그 밖의 주택 : 농어촌 주택, 사업용 노인복지 주택, 지정/등록문화재 주택, 가정어린이집, 공사대금으로 취득한 미분양 주택 등
 

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5. 취득세 감면은 언제 가능할까

 (1) 임대 주택에 대한 취득세 감면 : 민간임대 주택에 관한 특별법에 딸느 임대사업자가 임대 목적으로 ㄱ오동주택을 건축하거나, 공동주택, 오피스텔을 건축주로부텉 최초로 분양받은 경우
 (2) 생애최초 주택 구입에 대한 최득세 감면 
    a. 대상 : 생애최초로 주택을 구입하는 자 
    b. 주택 가액 및 감면 범위 : 12억원 이하, 최대 200만원 한다로 취득세 감면
    c.  기간 : ~ 2025.12.31.
  (3) 전세사기 피해자 지원을 위한 감면  : 전세사기피해자법에 따른 피해자가 전세사기 피해 주택을 취득하는 경우 최대 200만원 한도로 취득세 면제
  (4) 출산/양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 : 2024.1.1.부터 2025.12.31.까지 자녀를 출산한 부모가 해당 자녀와 상시 거주 목적으로 출산일 5년 이내 혹은 출산일전 1년 이내에 주택을 취득한 경우, 주택가액 12억원에 대해 최대 500만원 한도 취득세 감면
 

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6. 주택 취득시 발생하는 또 다른 세금들

구분	표준세율	8% 중과세율	12% 중과세율
최득세	1~3%	8%	12%
지방교육세	0.1~0.3%	0.4%	0.4%
소계(85m2 이하)	1.1~3.3$	8.4%	12.4%
농특세	0.2%	0.6%	1%
총계(85m2 초과)	1.3~3.5%	9%	13.4%

 
  (1) 취득세 계산 예시
    a. 취득 가격(예) : 10억원  
    b. 과세표준 : 주택분의 실 거래 가격인 10억원을 과세 표준으로 설정
    c. 세율 확인 : 3.0%

과세표준		취득세	지방교육세
6억원 이하		1.0%	0.1%
6억원 초과 9억원 이하	6.5억원	1.33%	0.1~0.3%
	7억원	1.67%
	7.5억원	2.0%
	8억원	2.33%
	8.5억원	2.67%
	9억원	3.0%
9억원 초과		3.0%	0.3%
원시취득(신축), 상속		2.8%	0.16%
무상취득(증여)		2.8%	0.3%

    d. 산출 세액 : 3천만원
    e. 지방교육세 : 3백만원
    f. 농어촌 특별세(전용면적 85m2초과시) : 2백만원
    g. 총 납부 세액 : 3천5백만원

 

지금까지 주택 취득세 관련 내용을 알아봤는데요. 세금이라는 것 자체가 어려울 수 있지만, 주택 매수는 언젠가는 닥쳐올 일이기에 꾸준한 공부가 필요할 듯 합니다.

 

여름입니다. 건강합시다.