부동산 공부 / 서울 부동산, 기회는 언제일까

우리나라에서의 부동산하면 단연 서울 부동산을 제일 많은 이들이 투자 혹은 거주로 생각할 것입니다. 이번 포스팅은 최근 하락과 상승을 반복하고 있는 서울 부동산 구매에 대해서 이야기하는 내용이 있어 공부가 될 듯싶어 작성합니다. 

 * 앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다. 삼토시 저에서 발췌 및 참고하여 개인적인 고민을 통해서 포스팅합니다. 
 

 

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목차 index
1. 서울 부동산 어떤가
2. 서울 부동산에 영향 줄 이야기 : 공급
3. 그래서 결론은?
4. 과거를 통해 알아본 서울 부동산 : 책에서 이야기하는 2021년 예상

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1. 서울 부동산은 어떤가

서울 부동산이라 하면 당연 많은 이들이 관심을 가지고  있습니다. 서울에 거주하는 이들 뿐만아니라 지방에 살고 있는 이들 역시 투자 가치로 보고 있기 떄문이지요.
2022년까지 상승으로 뜨거웠던 서울 부동산 시장은 언론을 통해서 보면 잠시 식은 상태인 듯 보입니다. 부동산 시장이 오르 내림이 있는 만큼 현재 그리고 가까운 미래에 대해서 알아보는 것은 부동산 공부에 도움이 될 듯합니다.

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2. 서울 부동산에 영향을 줄 이슈

2026년 이후 공급의 절벽 : 최근 아파트 공사 비용 증가 등의 이유로 서울의 착공 물량이 줄어들었다는 기사가 있더군요. 주된 내용은 서울의 인허가, 착공등의 물량이 예년에 비해 절반 수준인데, 그중 착공 물량이 연평균 대비 37% 정도로 줄었다는 내용입니다.

 - 관련 기사 : https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202404231431011

또한, 최근에 들어서야 재건축 규제에 대해서 많이 풀어줬지만, 한동안 재건축 재개발 추진이 어려웠던 점을 감안하면 서울의 공급 물량이 급격하게 늘어나기는 힘들 수도 있겠다는 생각이 들더군요.

결과적으로 2020년대 말로 갈수록 서울의 공급의 부족이 심화되는 상황이 될 수 있는 가능성이 크지 않나 싶습니다.

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3. 그래서 결론은?

현재의 서울 부동산 시장은 정점을 지나서 한번 떨어진 상태라 생각이 듭니다. 이후의 상황은 사실, 누구도 예측할 수 없겠지요. 다만, 오늘 포스팅을 공부한 바에 따르면 '20년대 말에는 공급부족, 즉 한동안 공급 부족으로 인해 부동산 상승을 이끌었던 만큼, 그 시대에는 부동산의 상승이 다시 실현될 수 있지 않을까 싶네요.

 

책이 이야기하는 서울 부동산 전망을 알아보는 것도 공부가 될 듯 합니다. 꽤나 오래되(2020년)었지만, 책이 이야기 하는 바를 현재와 비교하고, 고민해 보는 시간이 되던 시간이었습니다. 예전의 책인 만큼, 우리가 직접 살아가는 현재는 과거에서는 알 수 없는 미래이기 때문이죠.

책은 2023년에서 24년에서 서울 자체적인 입주 물량 확대,10~11년 차 부부의 증가, 신안산선 및 GTX-A 개통, 2026년 등록임대주택 물량의 매출 출회, 3기 신도시 입주 시작으로 중장기 조정을 예상했습니다. 그리고 마침내 2028년 3기 신도시의 마무리가 되고, 서울의 공급 절벽이 이어지는 끝에 각종 부양책으로 2028년 정도에 바닥을 다지고 상승을 할 것이라 예상하더군요. 

책이 이야기하지만, 바닥이 언제인지, 지금이 바닥인지 아는 것은 사람의 영역이 아니기에 단순 참고 혹은 공부로 생각하면 될 듯합니다.

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4. 과거로 알아본 서울 부동산 : 책이 이야기하는 2021년 부동산 예상

앞에서 이야기 한 바와 같이, 책에서 이야기하는 미래는 현재 우리가 겪었던 혹은 겪고 있는 상황이(었)기에 이를 비교하는 것 자체가 좋은 공부가 될 것이라 생각이 들더군요. 더불어 책은 2021년의 서울 부동산을 큰 폭으로 상승할 것이라 예상하더군요. 더불어 부동산 상승 혹은 하락에 대해서 많은 데이터를 가지고 이야기하고 있습니다. 부동산 관련 데이터를 공부할 수 있는 기회가 되었으면 합니다.

 

참고할 만한 부동산 관련 데이터 

•   매매지수와 전세지수의 비교 : 전세가=주택의 사용가치, 매매가 = 주택 사용가치 + 투자가치,라는 개념을 가지고 매매지수와 전세지수의 차이는 주택의 사용가치 대비 버블의 크기라고 생각하면 이해가 될 것입니다. 
•  주택구입부담지수 : 분기마다 한국주택금융공사 주택금융연구원에서 발표하는 데이터로, 해당 지역의 중간소득 가구가 표준 대출을 받아 중간가격 주택을 사는 경우의 대출 상환 부담을 수치로 나타낸 것으로서, 지수가 높을수록 부담이 커지고 있음을 의미합니다. 예로 주택구입부담지수가 100인경우, 소득의 25%를 주택담보대출 원리금을 갚는 데 사용한다는 것으로 이해하면 됩니다.
•  실수요층의 분석 : 아파트의 실수요자를 고민하기 위해서는 수요층을 알아야 되는데, 아파트의 주된 수요층은 결혼 후 약 10년 후의 가정이 실질적인 수요층으로 봅니다. 절대적이진 않지만 결혼 10년 차 정도는 자녀가 초등학교 입학하는 시기로 판단, 보금자리 마련에 적기로 볼 수 있다는 것이지요.
• 공급 : 수요가 있으면 다른 한편에는 공급이 있겠지요. 아파트 관련 사이트에서의 입주 물량을 가지고 판단하여 공급의 증가 유무를 비교합니다.
• 유동성 : 코로나 19로 인해 풀린 돈이 시중에 넘처남에 따라 주식뿐만 아니라 부동산의 가격이 증가했습니다. 즉, 유동성이 시장에 미치는 영향이 분명 존재한다는 이야기로 받아들일 수 있겠지요. 이를 수치로 확인하자면, M1/M2 비율로 알면 좋을 듯합니다. M1은 현금, 예금 등 바로 현금화가 가능한 돈을 의미하며, M2는 M1+만기 2년 미만 금융 상품과 같은 짧은 만기의 돈입니다.  M1/M2이 급격하게 오르고 있음은 유동성이 강화된다는 측면으로 볼 수 있습니다. 결과적으로  M1/M2의 추세가 중요할 것입니다.

공부를 통해서 부동산에 꾸준히 관심을 갖고 알아가는 것이 중요하다는 생각이 드는 요즘이네요.

 

봄입니다. 건강합시다.