합산과세를 이용해 매도 전략을 고민해보자

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안녕하세요. 오늘은 부동산 세금 관련 내용을 가지고 포스팅합니다.
재테크의 수익 결정은 아무래도 매도를 통해서 수익실현을 해야 되겠지요. 그전까지는 아무리 자산의 값이 올랐다 하더라도 온전히 수익이라 볼 수는 없을 것입니다.
그렇기에 중요한 것이 바로 세금일 것입니다. 오늘은 부동산 매도 세금 관련하여 포스팅합니다. 그럼 시작합니다.

*포스팅은 부동산 [아파트 매도의 기술, 라비에르 저]를 참고하여 공부합니다.

 

 

 

 

1. 부동산 합산 과세란?

부동산 세금에서 가장 중요한 것은 아무래도 양도소득세 일 것입니다. 오늘은 양도소득세 관련된 세금을 공부할 텐데요. 바로 합산과세입니다.
 
먼저 양도소득세 과세기간이 매년 1월 1일부터 12월 31일까지이며, 만약 2건 이상 매도한 경우라면 합하여 합산과세(각각 발생하는 양도소득은 모두 합산하여 부과하는 방법)됩니다.
 
그리고 아래 표에소 보듯, 양도소세는 누진세가 적용되기 때문에 여러 채를 같은 연도에 매도하면 각각의 양도소득이 합산되는 만큼 납부할 세금이 증가하게 됩니다.

 

간단한 예시로, 5천만원의 수익이 발생한 부동산 1채를 매도한다면 15%의 세율이 적용되지만 4천만원 수익이 발생한 부동산을 추가로 매도한다면 총 9천만원의 수익에 대해 세금이 매겨지는 만큼 35%가 적용되기 때문이다. 

• 양도소득세율 표(23년 이후)

과표	세율(%)	누진공제(만원)
1,400만원 이하	6	-
5,000만원 이하	15	126
8,800만원 이하	24	576
1.5억원 이하	35	1,544
3억원 이하	38	1,994
5억원 이하	40	2,594
10억원 이하	42	3,594
10억원 초과	45	6,594

 

 

2. 예를 들어 이해를 해보면

과세 대상인 2개의 부동산에 각각 1억원의 차익이 발생했다 가정해 보도록 하겠습니다.

 

case 1

첫 번째 매물을 매도했을 때 발생하는 산출세액은 1억원이기에 양도소득세 1,956만원[3,500만원(=1억원*0.35) - 1,544만원(누진공제액)]으로 계산됩니다.
그리고 두 번째 매물을 회계연도를 분할할 경우 총 3,912만원(1,956만원*2)가 되게 되지요.

 

case 2

하지만 위 2개의 부동산을 동일연도에 매도하는 경우, 산출세액은 1번 부동산은 동일(1,956만원)이지만, 2번째 부동산의 경우는 2억원에 대해 세금이 부과되기 때문에 5,606만원[7,600만원(2억원*0.38)-1,994만원(누진공제액)]이기에  첫 번째 납부한 1956만원을 제외한 3,650만원이 합산 시고 때 추가로 납부되게 됩니다.

즉, 위 사례를 통해서 여러 채의 부동산이 모두 수익이 발생했다면 한 해에 여러 물건을 매도하는 것보다 여러 해에 걸쳐 파는 것이 양도소득세 절세 측면에서 유리하고 볼 수 있겠습니다. 
 
 
 

 

 

 

 

 

3. 합산과세를 이용해 절세를 할 수는 없을까?

1억원의 이익이 난 부동산과 1억원의 손실이 난 부동산을 매도한다 가정했을 때, 같은 연도에 일괄 매도한다고 보면 이경우에는 양도차익과 양도차손이 합산되어 순수익은 0원입니다.

즉, 납부해야 할 양도소득세가 발생하지 않는 상황을 만드는 것이지요. 오히려 같은 연도에 걸쳐 매도함에 따라 1,956만원의 절약이 가능하게 됩니다.
 
 

 

 

 

 

 

 

4. 주의사항

1. 비과세 되는 부동산은 합산과세에 적용되지 않습니다.
2. 합산과세 대상으로 같이 묶일 수 있는 자산인지 여부를 확인해야 한다. 합산 과세 대상은 (토지, 건물 및 부동산 관한 권리), (주식), (파생상품)으로 나눌 수 있습니다. 
3. 양도차익과 차손은 개인별로 적용합니다. 남편 명의로 된 부동산은 이익을 본 반면 부인 명의로 부동산이 손해를 봤더라도 합산하는 것은 불가능하지요.

 
 
겨울입니다. 건강합시다.