부동산 양도시, 장기보유특별공제 받아보려면

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안녕하세요. 오늘은 부동산 세금과 관련된 포스팅입니다.
일전에 합산과세에 대한 내용을 알아봤는데요. 합산과세를 하기 위해서는 먼저 2주택을 소유해야 겠지요.

이번에는 양도세금 공제 항목 중, 오랜 시간동안 집을 가지고 있으면 받을 수 있는 세금적인 혜택에 대해 알아 보도록하지요.

*포스팅은 [아파트 매도의 기술, 라비에르저]를 참고하여 공부합니다.
 

 
 

1. 장기보유 공제 확인을 해보자

 
먼저 1가구 1주택 비과세 혜택인 2년 이상 보유를 대상으로, 고가주택에 해당하지 않는 것으로 하겠습니다.

고가주택이란 실거래 가액(매수자와 매도가간에 실제로 거래된 금액)이 12억원을 초과하는 주택을 이야기합니다.
 

- 장기보유 특별 공제율(출처 : 국세청)

구분	토지, 건물, 주택	1세대 1주택
2년이상	-	8
3년이상	6	12
4년이상	8	16
5년이상	10	20
6년이상	12	24
7년이상	14	28
8년이상	16	32
9년이상	18	36
10년이상	20	40

 

 
 * 양도세율표는 이전 포스팅에 있습니다. <-관련 내용 공부시 참고해주세요
 

그럼 주택에 대해 양도소득세를 계산하도록 하지요. 1가구 1주택에 속하는 부동산이 고과 주택에 해당된다면 양도소득세 12억원까지는 비과세로 적용받는 반면, 12억 초과 금액에 대해서는 양도소득세가 부과 됩니다. 
 

case 1. 1가구 1주택 / 2년 소유 계산

항목	금액(원)	비고
1. 양도가액	1,500,000,000
2. 취득가액	500,000,000
3. 필요경비	30,000,000	인테리어 및 부동산 수수료 등
4. 전체 양도차익	970,000,000	=1-2-3
5.과세 양도차익 (고가주택 양도차익)	194,000,000	= 9.7(4번)*[15억(1번)-12억]/15억(1번)
6. 장기보유특별공제	-	3년미만 보유 , 거주
7. 양도소득금액	194,000,000	=5
8. 양도소득기본공제	2,500,000	연1회 양도차익에 대해, 250만원 공제
9.과세표준	191,500,000	= 7-8
10.세율	38%	15,000만원 초과 30,000만원 이하 세율 적용
11. 과세표준 적용세액	72,770,000	=9*10
12. 누진공제	19,940,000	15,000만원 초과 30,000만원 이하 누진공제액
13. 최종납부 세액	52,830,000	= 11-12

 
 

2. 위 세금에서 장기보유특별공제를 적용받는다면?

일단 장기보유 특별 공제에 대해서 알아야겠지요. 이는 3년 이상 장기간 보유 부동산에 대해 세금을 할인해 주는 제도입니다. 
일명 집을 오래 가지고 있다가 팔면 세금을 감면해 주는 제도로, 보유 및 거주 기간이 길면 길수록 더욱 높은 공제율을 적용하여 최대 80%까지 세금 감면 혜택이 주어지게 되지요.
 
이 제도를 적용하면 고가 주택에 대해서도 양도소득세 혜택이 주어집니다.

단, 혜택을 받기 위해서는 보유기간이 3년이상이고 거주기간 역시 2년 이상되어야 합니다.

또한 양도하는 모든 자산이 장기보유특별공제 혜택의 대상이 아니라 토지, 건물, 조합원입주권만 해당됩니다. 
 

case 2 보유/거주기간 8년으로 계산해보면

항목	금액(원)	비고
1. 양도가액	1,500,000,000
2. 취득가액	500,000,000
3. 필요경비	30,000,000	인테리어 및 부동산 수수료 등
4. 전체 양도차익	970,000,000	=1-2-3
5.과세 양도차익(고가주택 양도차익)	194,000,000	= 9.7(4번)*[15억(1번)-12억]/15억(1번)
6. 장기보유특별공제	0 62,080,000	3년미만 보유 , 거주  =5*0.32
7. 양도소득금액	194,000,000  131,920,000	=5  =6-5
8. 양도소득기본공제	2,500,000	연1회 양도차익에 대해, 250만원 공제
9.과세표준	191,500,000  129,420,000	= 7-8
10.세율	38%  35%	15,000만원 초과 30,000만원 이하 세율 적용  8,800만원 초과 15,000만원 이하 세율 적용
11. 과세표준 적용세액	72,770,000 45,297,000	=9*10
12. 누진공제	19,940,000  15,440,000	15,000만원 초과 30,000만원 이하 누진공제액  8,800만원 초과 15,000만원 이하 누진 공제액
13. 최종납부 세액	52,830,000  43,753,000	= 11-12

 
 
 

3. 결론

위 표를 비교해 보면, 8년 장기 보유한 주택은 약 900만원 세금 이익을 볼 수 있겠지요.

결국, 보유 기간이 늘어나면 늘어날 수록, 좋은 혜택을 받을 수 있는 것이라고 볼 수 있겠습니다.
양도세의 장기보율 혜택을 받기 위해 주택을 보유하라!는 말은 아닙니다.

세금을 계산하는 과정을 알아감으로서, 매매 시의 현명한 방법을 알 수 있지 않을까 싶습니다.