투자 잡담 / 부동산을 투자할까, 주식을 투자할까

많은 이들이 투자하고 있는 부동산과 주식. 이 둘은 많은 장단점을 가지고 있습니다. 오늘은 일전에 읽은 책에서 부동산과 주식 투자에 대한 내용이 있어서 간단히 기록하고 공유합니다. 책은 부동산 투자를 긍정적으로 바라보는 책이니 참고하시고 다른 이의 견해는 이렇구나라고 이해하시면 좋을 듯합니다.

*부동산 투자 사이클, 김영기 이재범 저 및 주식투자 잘하는 사람들의 7가지 무기, 김진 저에서 발췌하여 포스팅을 작성했습니다.
 

 

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목차 index

1. 부동산과 주식의 수익 데이터를 비교해 보면
2. 재테크의 인식이 바뀌는 것인가
3. 마무리 및 개인적 의견

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1. 부동산과 주식의 수익 데이터 비교

오스카 요다 교수팀이 미국, 일본 등 선진 14개국의 1870년 ~2015년까지 145년간 모든 자산의 데이터를 추적해 본 결과 주식보다 부동산이 수익이 더 좋았다. 이들 14개국에서 145년간 부동산의 수익률은 평균 8%였고, 주식의 수익률은 평균 6.72%였다. 범위를 좁혀 2차 세계대전이 끝나 1950년~2015년까지 부동산의 수익률은 8.21%였고, 주식의 수익률은 8.35%였다. 신자유주의가 등장하기 시작한 1970년~2015년까지 부동산의 수익률은 6.92%, 주식의 수익률은 10.43%다. 
 
145년간 부동산이 주식보다 수익률이 더 좋았지만 현대로 넘어올수록 주식의 수익률이 더욱 커졌다. 주식 투자든 부동산 투자든 큰돈을 번 사람들이 소수인 것은 마찬가지지만 부자들 중에는 부동산으로 일정 규모 이상의 자산을 형성한 사람이 다수다. 진짜 큰 부자는 주식 부자지만 대다수의 안정적인 부자들은 부동산 부자들이다. 주식으로 부를 이룬 부자는 주식시장의 폭락을 이용한다. IMF 외환위기나 서브프라임 모기지 사태처럼 주가가 폭락했을 때 위기를 기회로 삼아 더 큰 부자가 되었다. 반면 부동산 부자들은 물가가 꾸준히 상승하는 만큼 오르는 부동산의 가격 상승을 기반으로 안정적인 부자가 되었다. 부동산은 지난 145년간 중산층이 부를 일구는 가장 강력한 도구였던 것이다.
 

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2. 재테크의 인식이 바뀌는 것인가

 
1970년대부터 부동산은 주요 투자 수단이었습니다. 하지만 1997년 이전까지는 일부 적극적인 투자가들 중심으로 부동산 투자가 활성화 된 시기였다며, 2000년대 초부터는 범국민적인 부동산 투자가 시작되었다고 할 수 있습니다. 이는 금리가 급격하게 하락하는 상황에서 나타날 수 있는 당연한 흐름이라고 하겠습니다. 은행 역시 이런 부동산 투자 흐름에 발맞춰 부동산 대출을 적극적으로 늘리기 시작했고, 개인과 가계가 낮은 금리에 높은 레버리지를 쓸 수 있는 상황이 되었으니 부동산이 오르지 않을 수가 없었습니다.

물론 2000년대 이후 증시 역시 좋은 상승 흐름을 부였습니다만 국민들의 주된 재테크 수단으로까지 부각되지는 못했습니다. 왜냐하면 부동산이 지속적으로 오르는 상황에서 주식시장은 부동산이 주는 여러 가지 부수적인 효용을 줄 수 없었기 때문입니다. 이렇게 해서 거의 20년이라는 기간 동안 부동산 투자의 시대가 열렸던 것입니다.

그리고 마침내 부동산 재테크의 시대가 저물어 가고 있는 것이 보입니다. 부동산에 종사하는 분들이라면 결코 인정하지 않을지도 모르겠네요. 하지만 제가 이런 생각을 하는 가장 주된 이유는 부동산이 국민의 재테크 수단으로 자리 잡을 수 있게 만들었던 가장 핵심적인 요인 중 하나였던 '레버리지'가 이전보다 더욱 강력하게 제한받기 시작했기 때문입니다.

부동산이라는 자산은 구조적 성격상 대부분 큰 규모의 자금을 필요로 합니다. 그렇기 때문에 부동산 투자에 있어 레버리지(대출)는 반드시 필요한 수단인데 현재 한국에서는 부동산 레버리지의 제한이 그 어느 때보다 강력해지고 있습니다. 결과적으로 부동산 재테크는 이제 자금에 여유가 있는 자산가들만의 게임으로 다시 바뀌고 있는 겁니다.
 

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 3. 마무리 

위 1번과 2번은 다른 책에서의 내용을 발췌 및 정리한 내용입니다. 1번은 부동산 관련 서적, 2번은 주식 관련 서적이지요.

투자 수익률 그리고 전망이라는 미래를 알 수는 없겠지요. 다만, 위의 내용은 투자를 하는 분들이라면 한번 즘 읽어볼 만한 내용이기에 간단한 포스팅을 남깁니다. 

부동산과 주식을 모두 투자하시는 분들이라면 투자 비중에 대해서 참고하면 좋을 듯하며, 둘 중 하나에 투자하는 분들은 다른 의견을 읽어보는 것도 좋은 공부가 될 것이라 생각됩니다.
 
 
봄입니다. 건강합시다.