부동산 공부 / 전세 레버지지와 플로트

부동산 관련 포스팅입니다. 최근 읽은 책에서 플로트에 대한 이야기를 하더군요. 이에 대해 알아보고 공부하는 시간을 가져봅니다. 그럼 시작할게요.

* 포스팅 내용은 [투자의 재발견, 이고은 저]를 참고 및 개인적 생각들을 통해 작성하였습니다.

 

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목차 index 

1. 플로트와 전세 레버리지 투자
2. 전세 레버리지 투자법
3. 역전세가 발생한다면
4. 개인적인 생각 등

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1. 플로트와 전세 레버리지 투자

플로트 레버리지는 워렌버핏의 꿈의 레버리지를 일컫습니다. 여기서 꿈의 레버리지란, 일반적인 대출 레버리지가 아닌 무이자이면서 무기한으로 사용할 수 있는 레버리지를 말합니다. 워렌버핏의 경우, 버크셔헤서웨이의 보험 수입을 예로 볼 수 있습니다. 이는 상해 혹은 질병 등을 위해 대비하여 지불하는 보험료는 상황이 발생하기까지의 시간적인 부분과 현금적인 부분에서 활용할 수 있기 때문입니다.
 
그리고 플로트 레버리지를 우리나라에 적용하자면, 많은 이들이 거주를 위해 사용하는 수단인 전세. 전세 보증금이 그 예로 들 수 있겠습니다.  오늘 공부하는 전세 레버리지는 이를 이용한 방법입니다. 
 

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2. 전세 레버리지 투자법

전세레버리지 투자는 부동산 자산에서 2~4년마다 목돈의 현금흐름이 꾸준히 발생하는 방법을 이야기합니다. 
 
일반적으로 전세금은 돌려줘야 하는 돈인데 무슨 말인지 알아보기 위해서는 먼저, 전세금에 대한 특징을 알아봐야 할 것입니다.
부동산 자산을 가지고 있는 임대인 입장에서 전세보증금은 일단 매달 지불해야 할 이자가 없습니다. 또한, 임차인이 끊기지 않는 상황이라면 가용하여 쓸 수 있는 기간이 계속적으로 지속될 수 있습니다. 
바로 이런 장점을 가지고 지속적인 현금 흐름을 만들 수 있다는 이야기입니다.
더불어 일반적인 아파트의 경우, 매매가 대비 전세가의 비중이 50~70% 정도는 차지하고 있기에 꾸준히 이자를 납부하지 않으면서 다른 사람의 돈을 사용할 수 있는 레버리지 상품인 것이지요.
 
그렇다면 위에서 이야기한 2~4년마다의 목돈의 현금흐름은 무슨 말일까요. 일반적인 전세계약 2년 혹은 계약 갱신권을 통해서 4년 뒤에, 전세 보증금을 올린다면, 일정 기간이 지나면서 계속적으로 현금흐름을 발생한다는 투자 방법인 것입니다.
 
일반적으로 전세 보증금을 가지고 투자하는 방법은 갭투자 방법도 있습니다. 허나, 전세 레버리지와 갭투자는 가장 큰 차이점이 있습니다. 갭투자의 경우, 상품(부동산)의 상승을 통해서 매매차익을 목적으로 하는 반면, 전세 레버지리의 경우, 전세 보증금 상승을 통해서 지속적인 현금 흐름 발생을 목적으로 하는 부분이 다릅니다.
 
 

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3. 역전세가 발생한다면

전세 레버리지 투자의 장점은 꾸준한 전세 보증금의 상승으로 인해 지속적인 현금 흐름이 발생한다면 더할 나위 없겠지요. 그러나 전세 레버리지 투자의 위험성은 분명 있습니다. 바로 역전세 상황이 발생하는 순간이겠지요. 
 
역사적으로 역전세가 발생한 확률을 알아보도록 하겠습니다. 그간 우리나라 역전세는 1996년 3월부터 1997년 11월에 임대한 경우, 2002년 8월부터 2003년 8월에 임대한 경우, 그리고 최근 2016년 11월부터 2018년 상반기까지 임대한 경우 등 총 3차례 발생하였다고 하더군요. 
20년간의 기간을 살펴보면(1998년부터 2018년까지의 임대시장) 역전세 발생 비율을 14%로 나타난다고 합니다.(횡보 20%, 상승 66% / 책, 투자의 발견 p184, 발췌)
퍼센트로 보자면, 그 시기가 얼마 되지 않을 수 있지만, 내가 투자하는 순간이 그 순간일 수 있겠지요. 즉, 14% 정도의 역전세 기간과 약 35% 정도의 현금 흐름이 발행하지 않는 기간이 생길 수 있다는 의미로도 볼 수 있겠습니다. 
 
결과적으로 전세 레버리지 투자의 위험성을 보완하는 방법이 필요할 듯합니다. 개인적인 여유 자금(잉여 현금, 투여 가능한 신용 대출 등)이 그 방법이 되지 않을까 생각합니다.

*책에서는 역전세 위험성을 피하기 위해 저평가 지역 투자, 수요 많은 입지 투자, 가능하면 아파트 투자, 전국 각 지역의 분산 투자, 무리한 레버리지 금지 등을 이야기하고 있습니다.

 

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4. 개인적인 생각

개인적으로 현금 흐름은 중요하다 생각합니다. 현금 흐름이 없는 투자는 결국, 시세차익을 통해서 수익을 발생시켜야 되는데, 현재의 상황이 무릎인지 어깨인지 바닥인지는 지나 봐야 알 수 있기 때문입니다.
 
전세 레버리지에 대한 이야기를 공부, 고민하면서 꽤나 괜찮은 혹은 재미있는 투자 방법이란 것을 알았습니다. 그간 전세를 이용한 투자는 갭투자를 목적으로 하는 방법으로만 생각했는데요. 다만, 위의 투자를 하기 위해서는 필수적인 조건이 있습니다. 모든 임대 투자를 하는 분들의 고민이기도 하지만, 지속적인(끊임없는) 임차인이 존재해야겠지요. 물론 수요가 많은 지역에서는 그럴 고민이 없겠지만요. 또 그런 지역은 가격이 비싸지 않냐 할 수 있겠네요..  그렇겠지 고민하다 보면 끝도 없을 듯합니다.. 허허
 
투자의 방법에 대해서 알아가고 고민을 하는 순간이 되었으면 좋겠습니다. 지금 당장 전세 레버리지 투자를 하지 않을지라도 필요할 때에 적용할 수 있는 앎이 중요할 테니까요. 그러나 해당 투자 방법은 지속적으로 자산(전세 레버리지 부동산)을 모아가면서 위력을 발휘하지 않을까 싶습니다. 
 
봄입니다. 건강합시다.